La loi sur la solidarité et le renouvellement urbain (SRU) passée en 2000 a instauré la nécessité pour les syndics de mettre en concurrence tous les contrats de la copropriété : que ce soit le contrat du syndic ou les contrats d’entretien ou de dératisation, tout doit être mis en concurrence ! Si la mise en concurrence des contrats est recommandée, elle est facultative en dessous d’une certaine somme (sur décision), et rendue obligatoire au-dessus d’un certain montant : c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui statue sur ce montant minimum des contrats et des marchés à la majorité de l’article 25 (majorité des voix des copropriétaires, qu’ils soient présents ou non représentés).
Comment fonctionne la mise en concurrence des contrats et des marchés ? Au moment de choisir un prestataire, le syndic de la copropriété, qu’il soit bénévole ou professionnel, et éventuellement assisté par le conseil syndical, doit envoyer plusieurs demandes de devis à soumettre à l’assemblée générale afin de les comparer et de présenter des propositions qui conviennent au mieux à la copropriété. Cela permet d’éviter de favoriser un entrepreneur ou un assureur plutôt qu’un autre et de faire des choix « plus objectifs » pour la protection et la mise en valeur du patrimoine commun des copropriétaires.
Cette nécessité est donc également valable pour le contrat d’assurance de la copropriété, qui engage l’ensemble des copropriétaires ! Pour mettre correctement en concurrence son contrat d’assurance de copropriété, il faut adresser des demandes de devis rigoureusement identiques à plusieurs prestataires d’assurances. Le syndic de la copropriété doit ensuite proposer le ou les contrats trouvés au conseil syndical ou au syndicat pour être choisi lors de l’Assemblée Générale.
Passer par un courtier d’assurance n’est pas un obligation. En revanche, passer par un courtier spécialisé en assurance de copropriété est recommandé : non seulement il saura identifier les caractéristiques de votre copropriété et les mettre en avant dans les demandes de devis, mais il saura également comprendre les différents devis et construire le contrat d’assurance le plus à même de protéger correctement votre ensemble immobilier.
Il connaît déjà bien le milieu de l’assurance de copropriété et peut s’adresser aux acteurs qui sauront le mieux répondre à votre demande. Il peut également ajouter des « intercalaires » pour ajouter des garanties spécifiques supplémentaires pour mieux protéger la copropriété.
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